Хочу рассказать вам о своей недавней поездке, в качестве эксперта-строителя, на один из многочисленных в Подмосковье коттеджных поселков, название которого называть не буду по этическим соображениям, скажу только, что поселок стоит на моей  любимой Дмитровке и мне он очень нравится.

Итак, единая архитектурная массовая застройка, стройные освещенные улицы, единый стиль в ограждении – создает очень приятное общее впечатление на экскурсантов и соблюдается практически во всех подмосковных коттеджных поселках, где предлагаются к продаже готовые дома. Именно за этот вид с Вас и берут деньги. Так называемые коттеджные поселки, где продается земля с подрядом на строительство и тем более без него, поверьте, никогда не будут иметь единый архитектурный стиль, а значит останутся безликими, как садоводческие товарищества, коих в ближайших границах Москвы разбросано превеликое множество.

Надо сказать, что к качеству выполненных работ придраться было довольно трудно и все замечания, которые я сделал, свелись к тому, что застройщик просто забыл сделать ввод холодной воды в дом. Отвалится ли искусственный облицовочный камень на цоколе дома, на котором забыли затереть швы, после схода снега пока неизвестно. Справедливости ради, это чуть ли не единственный идеальный объект в моей практике. Дом, осматриваемый ранее в том же поселке, заслужил куда больше критических замечаний. В качестве совета, примите на вооружение проводить обязательное освидетельствование предлагаемого на продажу объекта недвижимости, независимыми экспертами. Конечно, это в первую очередь должны быть эксперты, ну а во вторую очередь они могут быть вашими друзьями.

Как я сказал ранее, деньги в этом поселке берут за вид, за остальное придется доплатить.

Итак, вначале о личных пожеланиях моего заказчика. Надо сказать, что он молодой преуспевающий служащий юридической конторы, естественно с хорошим юридическим образованием. Женат, двое детишек, словом очень симпатичный, с активной жизненной позицией человек.  Его личные пожелания сводились к частичной перестройке дома под его вкус и потребности. Он захотел сделать пару пристроек к дому: еще один гараж и котельную. Конечно, нет ничего невозможного. Как говорил один мой очень хороший знакомый: за что люблю строительство - что все можно сломать и построить заново. Необходимо только знать, когда принимаешь такое решение, что пристройки обойдутся вам минимум в 2,5 раза дороже за квадратный метр, по сравнению со строительством с нуля. Поднявшись на второй этаж, стало ясно, что высота потолков не соответствует статусу дома, их очень хочется приподнять, а заодно и пристроить мансардное помещение. Не берусь утверждать точно, что было первично: желание получить дополнительный этаж или увеличить высоту потолков, однако можно оценить уровень затрат. Мягкая кровля, которой был накрыт дом, в малоэтажном строительстве составляет примерно 30 % от строительной сметы объекта, если, конечно, делать все на совесть. Прибавив сюда демонтаж старой крыши и, учитывая, что практически весь старый материал пойдет на свалку, получим как минимум еще + 30 % к стоимости дома,  минус часть полезной площади второго этажа для лестницы. Ворота для въезда в гараж отсутствовали как таковые. Четыре железных двери подлежали демонтажу, по мнению самого хозяина. Если плюсы перечеркивают все обрисованные выше минусы, то смело пускайтесь в перестройку.

Теперь о том, что Вам продают.

Предметом сделки купли – продажи является только земля. Земля относится к землям сельскохозяйственного назначения, а значит, не пригодна для ИЖС. О сложностях, которые бесспорно возникнут у Вас в будущем, много говорят, и я уже писал ранее в своей статье: «Коттеджный поселок в Подмосковье. А что с документами?».

Дом продают по договору на строительство с подрядной организацией, и потом получают Свидетельство о праве собственности на Вас, как на первого владельца, конечно, за Ваш счет. Минусы подобных сделок не сразу бросаются в глаза. Самым существенным недостатком в данном случае оказалась разница между фактически построенными квадратными метрами дома, и заявленными при продаже. Все просто, строитель указал площадь строения по внешним границам стен. Возражения не принимаются. Вы же видели и осматривали дом, который покупали, да и в документах, которые Вам предоставили позже, все было написано. К тому же, после возведения внутренних перегородок, дом еще больше уменьшится в части величины общей площади. Судебные перспективы по расторжению договора на строительство и возврату денежных средств вообще туманны, даже если не брать в расчет, что строительная организация является обыкновенным банковским «пылесосом», рассчитанная на сбор и обналичку денежных средств от граждан за ограниченный период времени. Подобная схема продаж минимизирует как объем налоговых выплат, так и ответственность за проданный товар.

Вы думаете, я перечислил все? А системы жизнеобеспечение дома? И это Вы все еще раз купите, ну за исключением права подключения к воде и канализации, надеюсь. Технические условия для подключения именно Вашего дома к магистральному газопроводу придется получать отдельно. Придется разработать и согласовать проект газоснабжения. Проложить газовые трубы по фасаду дома и внутри. Установить понижающий редуктор, счетчик газа, газоанализатор, оформить заключение о дымоходах, заземлении, заказать паспорт БТИ, оформить еще немного разных документов, заключить несколько договоров, сдать построенную котельную газовому тресту, и..., и, наконец, включить отопление в доме. Думаю, не стоит говорить, что за все это придется заплатить. К электросетям Вас смогут по закону подключить лишь после предоставления акта допуска в эксплуатацию электроустановки индивидуальной постройки, до этого момента схема подключения будет временной. Величина выделенной мощности для дома, и по сей день, не обрела конкретного значения.

Ну вот вкратце и все минусы с которыми придется столкнуться завтра моему заказчику и, возможно, Вам. Надо сказать честно, что в данном случае его ни кто не обманывает, просто не говорят всего и всей правды, но, к счастью, так себя ведут далеко не все девелоперы Подмосковья. Задавайте вопросы, добивайтесь на них ответов, читайте документы и тогда Вас никто не сможет запутать.

Михненко Андрей.