Сегодня рынок малоэтажного строительства Подмосковья, можно сказать, завален различными предложениями коттеджных поселков. В одних предлагают готовые дома или таунхаусы с землей, в других земли для строительства с подрядом или вообще без него. Свобода выбора! Предложения на любой вкус и кошелек. Во всех поселках обещают центральные коммуникации, асфальтированные дороги, развитую инфраструктуру: детские сады, школы, магазины, рестораны, службы быта, и в некоторых поселках это даже реализовано, но в большинстве предложений из общей инфраструктуры только забор. И как же обойти подводные камни, сокрытые от Вашего взора внимательными продавцами «счастья»?

Наиболее успешно в настоящее время развиваются направления с хорошей транспортной доступностью: Новорижское, Дмитровское, Ярославское, Калужское,  Киевское шоссе. На мой вкус, Дмитровское направление имеет ряд преимуществ: полностью освещенная в ночное время трасса, вплоть до Дмитрова; огромное, именно так, предложение горнолыжных курортов, мест для активного отдыха; наличие «большой воды», с возможностью бороздить моря и океаны, и, по сегодняшним меркам, не сильно загруженная пробками трасса, все это стремительно выводит это направление в лидеры по количеству девелоперских проектов. Именно на этих направлениях и встречается большинство корректно называемых риэлторами - «молодых поселков».

Итак, что такое «молодой поселок», такую терминологию использовал в разговоре со мной риэлтор компании «Инком». Это, как правило, земельный участок, огороженный общим забором, имеющий в арсенале: Свидетельство на собственность земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования под дачное строительство; вместо Генерального плана застройки - Схему генплана, надеюсь согласованную с архитектурой, земля или уже размежевана на небольшие участки, или в процессе, и все это обильно сдобрено обещаниями возникновения в самом ближайшем будущем, практически уже настоящем, асфальтовых дорог, электричества и, конечно, магистрального газопровода.

Начнем с самого главного – с земли. Действительно, сегодня разрешено строительство и регистрация объектов малоэтажного строительства на землях с категорией: земли сельскохозяйственного назначения; разрешенный вид использования: дачное строительство. В документах для строительства на сельхозземлях таится скрытая угроза. Сейчас рискую обрушить на себя гнев многих застройщиков таких земель, но чтобы потом Вы не говорили, что мы не знали, и нас ни кто не предупредил, и давайте обратимся как обманутые жители к «Царю-батюшке», расскажу, о чем это я. Одним из источников пополнения бюджета региона, является налог на имущество, исчисляемый и уплачиваемый в бюджет местной администрации. Не хочу сейчас говорить о том, как работает налоговая служба при начислении нам с вами налогов на имущество, сколько там допускается, порой роковых ошибок, приводящих к инфарктам и смертям наших самых близких людей, такая статистика наверняка не ведется, но одно бесспорно: налоговая ставка на земли сельскохозяйственного назначения самая низкая в Стране, а значит, в будущем, Вас попросят исправить этот пункт в свидетельстве о собственности, тем более что по факту земля используется как земли поселений. Маловероятно развитие ситуации по сценарию известного поселка «Речник». Именно с целью увеличения ставки налога на имущество повсеместно «одним росчерком пера» сельские округа превращаются в городские поселения. К довершению моих умозаключений хочу сказать, что в сентябре 2010 года Минэкономразвития в очередной раз выступило с законопроектом о запрете ведения малоэтажного строительства на землях сельскохозяйственного назначения. К тому же, отсутствие контроля за использованием земель различных категорий, может в абсурдной ситуации, привести к появлению на «Красной площади» посевов пшеницы. Ведь нам не понравиться появление рядом с поселком, где мы проживаем, завода, складского комплекса или фермы. Так что будущее требование привести документы в порядок будет мотивировано как экономически, так и заботой о гражданах нашей Страны, то есть о нас с вами, я уж молчу о заинтересованных в этом чиновниках и агропромышленных холдингах.

Генеральный план застройки поселка – что это за документ? Не путать со Схемой генплана. Увесистый документ, в котором закреплены сведения о количестве и местоположении участков под застройку жилых домов, объектов инфраструктуры, определены земли общего пользования для прокладки дорог и центральных коммуникаций, учтена возможность подключения каждого дома к канализации, магистральному газопроводу, электросетям. Сроки получения данного документа, с учетом всех градопроработок и согласований, около года. Именно Генплан определяет, что рядом с Вашим домом может оказаться детская площадка, для тех, кто не любит детский смех нужно обратить на это внимание, или того лучше въезд в поселок, особенно если в поселке 300 домовладений. Зато он в какой-то мере защитит обещанные объекты инфраструктуры от строительства на их месте еще пары тройки домиков. Но даже он не сможет застраховать Вас от того, что перед вашими окнами с видом на природу появятся окна соседа. Об этом никто не думает, пока выбирает землю в «молодом поселке», а потом наталкивается на кирпичную стену непонимания своего соседа. Избежать этого можно только при покупке домов в готовом поселке или когда застройка ведется централизованно единым заказчиком.

Центральные коммуникации:

С водой и канализацией, как правило, проблем не возникает. Они, в большинстве поселков, представляют из себя единую артезианскую скважину и общую систему очистных сооружений, расположенных на территории поселка. Так дешевле.

С электричеством немного сложнее. Документ, называемый техническими условиями, определяет мощность подстанции, которая будет питать весь поселок. Следует знать, что если дома будут отапливаться электричеством, то примерный расчет следует осуществлять: 1 кВт электрических мощностей на 10 м² дома плюс минимум 15 кВт на поддержание систем жизнеобеспечения дома: бойлер, электроплита, циркуляционный насосы и прочая мелочь. Прикидочный расчет можно произвести следующим образом. Если подстанция на 250 кВА, то мощность, которую она может выдавать постоянно для потребителя, около 200 кВт – 80% от мощности подстанции, коэффициент одновременного использования, подчеркиваю при отоплении домов электричеством, позволит увеличить это значение максимум на 20 %, до 240 кВт. Совсем другая ситуация с электрическими мощностями, если отопление и горячее водоснабжение осуществляется за счет газового котла подключенного к магистральному газопроводу. В таком раскладе тот самый коэффициент одновременного использования может условно увеличить мощность подстанции в два и более раз, а на дом Вам достаточно будет и 10 кВт. Теперь не поленитесь взять у застройщика технические условия и, учитывая все вышесказанное, самостоятельно произвести расчеты потребления электроэнергии всем поселком. И не забудьте убедиться, что технические условия выданы именно этому поселку, а не какому-то другому. И если техусловия уже на руках, то примерно через полгода, а чаще и быстрей, у Вас в поселке зажжется первая электрическая лампочка.

Голубое топливо – природный газ из магистрального газопровода, позволяющий экономить, по меньшей мере, до 7 раз по сравнению с отоплением на солярке или электричестве, является самым запутанным и непонятным для многих наших граждан, но самым желанным источником энергоснабжения дома. Первый шаг – это получение технических условий (ТУ) на газификацию застройки. В них указан объект газификации, источник газоснабжения, общий объем природного газа в м³, выделенный поселку, как правило, указано и общее число объектов подлежащих газификации. Сроки получения такой бумаги растянуты во времени от трех месяцев до сроков реконструкции подводящего газопровода, то есть полная неопределенность. Второй шаг – разработка и согласование проекта газоснабжения. Самый трудоемкий шаг с точки зрения общения с чиновниками. Этот процесс с легкостью может затянуться даже на годы. Надо понимать также, что быстрей, чем за полгода проект газоснабжения, согласованный во всех инстанциях, получить практически невозможно. Все сроки указаны для прокладки распределительного газопровода, а не уличного: труба лежит вдоль улицы и к ней подключают жилой дом. После прохождения второго этапа, большинство девелоперов начинают работы по прокладке газопровода в границах поселка, и именно в этот момент они говорят, что дома уже газифицированы. Что является, конечно, неправдой. Третий шаг – прохождение проектом всех технических экспертиз: Экспертиза промышленной безопасности и Мособлэкспертизы. Последняя занимает от полугода и более. И только после прохождения всех этих инстанций, можно получить разрешение на строительство и законно приступить к прокладке всего газопровода. Следующие шаги скрыты от взора покупателя, да они, наверно, и не очень интересны. Скажу только, что на этом этапе основные риски кроются в земле, где будет проложена труба. Если кому-то из соседей покажется, что газопровод идет в границах его участка, то строительство будет немедленно приостановлено до разъяснения ситуации или внесения изменения в проект. Такие проблемы, к сожалению, не редкость и вызваны чаще всего неправильной установкой границ земельного участка при работе геодезической организации, которая привязывается к ориентирам на местности, не используя приборы GPS. Последний шаг, когда уже с уверенностью можно говорить, что газ в поселке есть – это Разрешение на пуск газа в газопровод и/или Разрешение на пуск газа в жилые дома, оно выдается, если газопровод остается на балансе поселка, после оформления Свидетельства на собственность на газопровод, если передается на баланс газового треста, что ускоряет заветный момент пуска газа как минимум на три месяца, после заключения Главгосстройнадзора Московской области.

Все называемые мной документы продавцы поселков, с радостью покажут потенциальным покупателям, дабы развеять их сомнения, с одной оговоркой: «Если такие документы у них уже получены».

Итак, все вышеизложенное верно для любого поселка, «молодого» и готового. Но подытожу: земля должна быть категории: земли поселений; Генеральный план поселка, согласованный в установленном порядке, желателен; источники энергоснабжения поселка должны быть уже полностью определены, т.е. технические условия на электроэнергию и газоснабжение обязаны быть на руках у продавца. При оформлении сделки купли-продажи стоит также получить и письменные заверения о выделенных мощностях для Вашего дома от владельцев ТУ, особенно если вся энергетика пока только на бумаге.

Так что же лучше, поселок с готовыми домами, земля с подрядом или без него? Однозначного ответа не существует. Земля без подряда на строительство интересна как капиталовложение в будущее, для тех, кто планирует строиться в течение 7 – 12 лет и не имеет финансовой возможности выложить всю сумму за дом сразу. И поскольку, Вы будете уж точно не одиноки, в стремлении построить дом за столь длительный период, то и асфальт в поселке, надо осознавать, появиться не раньше, чем будет произведена застройка хотя бы 90% участков. Зато по мере роста числа построенных домов, ликвидность и цена Вашего участка будет бесспорно повышаться, и если всю прибыль, обусловленную этим ростом, не съедят сборы за коммунальные платежи, охрану и различные благоустройства, то здесь можно получить неплохую капитализацию. Так же не стоит забывать, что обещания застройщика положить асфальт, после того как все участки будут застроены, это скорей всего только обещания, как и объекты инфраструктуры, если таковые были предусмотрены Генпланом поселка. Столь продолжительный период застройки: 10 – 12 лет, верен, с очень высокой долей вероятности, для любого поселка, где используется схема продажи земли без строительного подряда, а значит 10 лет Вам жить на стройке. Земля в поселке с подрядом на строительство, такой подход призван обеспечить чуть более быстрое возведение домов и повысить вероятность возникновения объектов инфраструктуры, но заставить платить жителя поселка, попавшего в сложные финансовые условия, даже эта схема взаимоотношений, не в состоянии. Сроки строительства, на мой взгляд, будут что-то в районе 5 – 7 лет, не быстрей. Готовые дома в строящихся поселках содержат минимальный риск для инвестиций, если поселки имеют поэтапный ввод в эксплуатацию объектов строительства: сдается улица или целый квартал. Дороги построены, коммуникации подключены (не забудьте в этом убедиться). Вы видите что покупаете. Говорить о готовых домах в полностью готовых поселках не имеет смысла. Смотрите, выбирайте, покупайте.

Цель этой статьи – вооружить Вас знаниями, чтобы среди, уже превратившейся в систему, профессиональной рекламной лжи, отыскать глубоко законспирированную правду. Как не вспомнить фразу из замечательного советского мультфильма про старика, продававшего корову: «Не выдоишь за день, устанет рука»?! Мы склонны слышать то, что хотим услышать. Не позволяйте себя обмануть.

Михненко Андрей.